得する税金
住宅を買うと利用できる税金の特例
あなたはどんな住宅ローン控除が受けられる？
住宅ローン控除
住宅取得資金の贈与を受けるときの非課税制度
買い換えで利用できる税金の特例
譲渡所得の計算方法
買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除
居住用財産の3000万円特別控除と買い換え特例
住宅を買うと利用できる税金の特例
住宅を買ったり売ったりするときには各種の税金がかかりますが、払った税金が戻ってきたり、税金がゼロになる特例も用意されています。そのなかで、住宅を買うときに利用できるのが住宅ローン控除と住宅取得資金贈与の特例です。それぞれ住宅やそれを買う人が一定の条件を満たしたうえで、決められた手続きを踏めば利用できます。
●あなたはどんな住宅ローン控除が受けられる？
| 控除額 |
①平成13年7月1日～平成15年12月31日（※）までの入居の場合
1年目～10年目 年末ローン残高×1％
②平成13年6月30日までの入居の場合
1年目～6年目 年末ローン残高×1％
7年目～11年目 年末ローン残高×0.75％
12年目～15年目 年末ローン残高×0.5％
ただし、残高は公的融資と民間融資を合わせて最高5000万円まで。増改築の場合は100万円を超える工事に要した借入金が対象 |
人の
主な条件 |
①住宅を取得してから6ヶ月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで居住すること
②控除を受ける年の所得が3000万円（給与収入金額では約3336万円）以下であること
③居住した年とその前後2年間（通算5年間）に、「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」を受けていないこと |
不動産の
主な条件 |
①床面積が50㎡以上（登記簿面積）
②中古住宅の場合は、耐火構造は築25年以内、それ以外は築20年以内
③店舗･事務所などの併用住宅または増改築の場合、居住部分の床面積が全体の2分の1以上であること |
ローンの
主な条件 |
①返済期間が10年以上のもの
②住宅の建物および敷地を取得するために借りたローンであること
③社内融資の場合は、基準利率（年1％）以上であること |
※平成１６年度税制改正により、平成１６年１２月３１日に延長の予定。
■１ 住宅ローン控除
住宅を買うときに住宅ローンを利用すると、年末のローン残高に応じて一定額が所得税から差し引かれ、納めた税金が戻ってくる制度です。
控除を受けるための手続きと書類
住宅ローン控除の適用を受けるには、買った翌年に確定申告をする必要があります。申告の際に必要な書類は以下の通りです。
・給与所得者用の還付申告書（税務署でもらえる）
・住宅ローン控除の計算明細書（共有の場合など。税務署でもらえる）
・家屋･土地等の登記簿謄本（または抄本）や売買契約書等（購入年月日・価格・床面積が分かるもの。登記簿謄本・抄本は登記所で入手できる）
・住民票
・住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送られてくる）
・給与所得の源泉徴収票
■２ 住宅取得資金の贈与を受けるときの非課税制度
● 相続時清算課税制度
2003年1月1日以降の贈与から新たに相続時清算課税制度を選べるようになりました。65歳以上の親から20歳以上の子に贈与する場合に、通算で2500万円までの贈与について贈与税が非課税となり、それを越える部分に一律20％の贈与税がかかります。将来、相続が発生した時点で、相続財産に贈与額を合算して相続税の形で清算する仕組みです。
さらに住宅取得資金の贈与を受ける場合は、親の年齢制限がなくなり、贈与税の非課税枠が3500万円にアップする特例も利用できます。子供の年収が1422万円を超えているときなど従来の「住宅取得資金贈与の特例」が利用できなくても、新制度の特例が使える場合があります。
■ 相続時清算課税制度を選択した場合の贈与税
贈与を
受けた額 |
住宅取得
資金の贈与税 |
特例を受けない
場合の贈与税 |
2500万円
3000万円
3500万円
4000万円
5000万円
6000万円
7000万円 |
0円
0円
0円
100万円
300万円
500万円
700万円 |
0円
100万円
200万円
300万円
500万円
700万円
900万円 |
※贈与を受けた額は通算 |
■ 相続時清算課税制度を利用するための主な条件
①65歳以上の親から20歳以上の子である推定相続人（代襲相続人を含む）への贈与であること
②制度を選択する子は、最初に贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に税務署に届け出ること。選択は兄弟姉妹がそれぞれ、父、母ごとにでき、選択を届け出ると相続時まで継続して適用される
③制度を選択した年以降は、その親からの贈与について基礎控除110万円は適用されない
④2003年1月1日以降に「住宅取得資金贈与の特例（550万円非課税枠）」を受けた場合は、その贈与を受けた年以降5年間はその親からの贈与に相続時清算課税制度を選択できない |
|
■ プラス1000万円の特例を受ける主な条件
る贈
人与
のを
条受
件け |
①贈与をする人の20歳以上の子である推定相続人（代襲相続人を含む）であること
②2003年1月1日から2005年12月31日までの間の、自宅用の家屋の取得または一定の増改築のための資金の贈与であること |
人贈
の与
条す
件る |
①贈与を受ける人の父母であること。夫婦の場合、それぞれが自分の父母から贈与を受けることもできる
②65歳未満の親からの贈与についても適用 |
住取
宅得
のを
条す
件る |
①家屋の床面積（区分所有の場合には、区分所有する部分の床面積）が50㎡以上であること
②中古住宅の場合は築20年以内（耐火構造は築25年以内）であること
③増改築の場合は工事費100万円以上で、増改築後の床面積が50㎡以上であること |
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● 住宅取得資金贈与の特例
|
住宅を買うときに自分の親や祖父母から援助を受けると、特例によって550万円までは贈与税がかからず、1500万円まで税額計算が大幅に有利になります。この特例は上記の相続時清算課税制度とは異なり相続税とは切り離して計算されるので、将来の相続時に贈与額と相続財産が合算されることはありません。
この550万円の特例は、2005年12月31日までの時限措置となっており、期間中は上記の相続時清算課税制度とどちらかを選ぶことができます。なお、この特例を選ぶと、贈与を受けた年から5年間は相続時清算課税制度を選ぶことはできません。
|
■ 「住宅取得資金贈与の特例」を選択した場合の贈与税
贈与を
受けた額 |
住宅取得
資金の贈与税 |
特例を受けない
場合の贈与税 |
300万円
550万円
700万円
1000万円
1500万円
2000万円 |
0円
0円
15万円
45万円
95万円
227万円 |
19万円
67万円
112万円
231万円
470万円
720万円 |
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特例を受ける条件
| 贈与を受ける人の条件 |
取得する住宅の条件 |
贈与をする人の条件 |
①贈与を受けた年分の所得金額が1200万円（給与収入金額では1422万円）以下
②住宅用家屋の新築または取得（贈与を受けた日前5年以内に、本人または配偶者が所有する住宅に居住したことがない場合）・一定規模以上の増改築または贈与を受けた日前5年以内に居住していた住宅の買い換えおよび建て替えのための金銭の贈与
③贈与を受けた翌年の3月15日までに居住すること。または居住することが確実であること。特に未完成のマンションを購入する場合は注意する
④同一人がかつてこの特例を受けていないこと
⑤この特例を受けた翌年から4年間に同一人に他の財産の贈与があったときは、基礎控除（110万円）以内の贈与額でも税金がかかる |
①床面積（登記簿面積。マンションについては専有部分の登記簿面積）が50㎡以上であること
②中古住宅の場合は築20年以内（耐火構造は築25年以内）であること
③店舗･事務所など併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が2分の1以上であること
④増改築の場合は、工事費1000万円または床面積の増加が50㎡以上の工事 |
①贈与を受ける人の父母、祖父母のいずれかであること。夫婦の場合、それぞれが自分の父母、祖父母から贈与を受けることもできる。夫婦で最大1100万円まで無税になります |
買い換えで利用できる税金の特例
● 譲渡所得の計算方法
住宅を売った価格からその住宅を買ったときの価格や費用などを差し引いた金額が譲渡所得です。譲渡所得がプラスの場合は譲渡益、マイナスの場合は譲渡損失となり、それぞれ受けられる税金の特例が異なります。
■１ 買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除
自宅を買い換えて譲渡損失が発生したときは、損失を給与所得などと相殺することで所得税の還付を受けられます。さらに相殺し切れなかった損失は、翌年から最長3年間の所得から繰り越して控除が受けられるしくみです。この繰越控除は住民税にも適用されるほか、住宅ローン控除と併用もできます。
● 繰越控除を受けるための手続きと書類
譲渡損失の繰越控除を受けるためには売った年の翌年に確定申告をし、翌年以降も控除を受ける年は申告しなければなりません。初回の申告に必要な主な書類は以下の通りです。
・損失申告用の確定申告書（税務署でもらえる）
・「居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書」と「翌年以後に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書」（税務署でもらえる）
・売った住宅の登記簿謄本（または抄本）や売買契約書（登記簿謄本･抄本は登記所で手に入る）
・売った住宅に住んでいたことを照明する書類（売却の2ヶ月以後に交付された住民票や、戸籍の附表など）
・売却の契約日の前日における住宅借入金等の残高証明書（金融機関が発行）
・買い換え先の住宅の登記簿謄本（または抄本）、売買契約書など
・現住所の住民票 |
■ 控除の条件
売却する
住宅の
条件 |
①売却する年の1月1日において所有期間が5年を超えていること
②一定の住宅ローンが残っていること
③敷地面積500㎡以下の部分の損失のみ |
買い換える
住宅の
条件 |
①売却する日の属する前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得し、取得の日からその翌年12月31日までに居住すること（見込みであること）
②一定の住宅ローンを利用すること
③「住宅ローン控除」とは併用可 |
買い換える
人の条件 |
①所得が3000万以下であること
（3000万を超えた年は適用外） |
※平成１６年度税制改正で撤廃の予定 |
■買い換えて損したときに使える控除（買った翌年買うケース）
|
1年目 |
2年目 |
3年目 |
4年目 |
5年目 |
6年目 |
7年目 |
8年目 |
9年目 |
10年目 |
11年目 |
譲渡損失の
繰越控除 |
所得税 |
損益通算 |
適用 |
適用 |
適用 |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
| 住民税 |
/ |
損益通算 |
適用 |
適用 |
適用 |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
| 住宅ローン控除（所得税のみ） |
/ |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
適用 |
■２ 居住用財産の3000万円特別控除と買い換え特例
自宅を売却して譲渡所得（譲渡益）が出た場合、その譲渡所得に対して所得税が課せられます。譲渡所得は所有機関によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、それぞれ異なる税率で計算される決まりです。また、譲渡所得については最高3000万円まで控除される「3000万円特別控除」や、買い換えの場合は次の買い換えまで課税が繰り延べされる「買い換え特例」などの特例があります。
● 3000万円特別控除
自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられます。
ただしこれを利用すると、買い換え先の住宅を購入するときには、住宅ローンの控除が使えません。手持ち物件の売却に「3000万円特別控除」を使うか、買い換え物件の購入に「住宅ローン控除」を使うか、どちらかを選ぶ必要があるのです。 |
■ 控除の条件
①持ち主が自分で住んでいた住宅の売却（土地のみは原則として対象外）
②転勤などで実際に住んでいない場合には、住まなくなってから3年目の年末までの売却
③家屋を取り壊してから売却する場合は、取り壊し後1年以内の売却
④店舗併用住宅の場合は、居住用部分についてのみ適用。居住用部分が全体の9割以上ある場合には、全体を居住用として適用 |
⑤持ち主と特別な関係にない人に売却。特別な関係とは、配偶者、親子、祖父母、孫、生計を一にする親族、内縁関係にある人とその親族など
⑥売却した年の前年と前々年に、この制度の適用を受けていないこと（3年に1度しか適用されない）
⑦3000万円特別控除の適用を受けるには、売却した翌年の3月15日までに申告すること。なお、必要書類は「確定申告書」「譲渡所得計算明細書」「住民票」など |
|
|
● 買い換え特例
この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得のうち、次の買い換えに充てた金額分は、次の買い換えまで課税が繰り延べに出来ます。
この適用を受けられる場合にも、「3000万円特別控除」とどちらか一方を選ばなければなりません。譲渡所得税がそれぞれいくらかかるかを計算し、有利なほうを利用しましょう。この特例を受けたときも買い換え先の住宅には「住宅ローン控除」は使えません。 |
■ 買い換え特例の条件
売却する住宅の条件
①「3000万円特別控除」が受けられる条件を満たしていること
②売却した年の1月1日までの所有期間が、土地、建物ともに10年を超えていること
③本人が10年以上住んでいること
④平成10年1月1日～平成15年12月31日（※）までの売却であること |
買い換え先の住宅の条件
①所有者本人の住宅であること
②所有していた住宅を売却した年の前年から翌年の年末までに購入した住宅であること
③購入した年の翌年末までに本人が住むこと
④また、平成13年4月1日～平成15年12月31日（※）の売却に対しては、上記の①～③に加えて下記の条件を満たしていれば利用できる。
A．建物の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
B．土地の面積が500㎡以下であること
C．耐火建築物は築25年以内であること |
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※平成16年度税制改正により平成１８年１２月３１日に延長の予定 |
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