ローンについて

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ローンについて。
資金が不明確な人は、なかなか買えません！

買いたい方の５組に４組は、ローンを使います。実は、最初にすべきは、資金計画なんです。営業マンによっては、融資が引っ張れるかどうか、微妙に違ってきます。銀行のローン担当者との関係でも違ってきます。さて、いったいあなたは、いくら借りられるんでしょう？

※下線の部分は、不動産用語集に解説があります。クリックすると､用語集が別ウィンドウで開きます。

・まずは資金の概算
・良い計算方法があります
 ・銀行によってマチマチ！
・ローン借入目安表
 ・「住宅ローン利率」と「返済額の目安」
・住宅ローンの申し込みに必要なもの

まずは、資金の概算

3000万円のマンションを購入する場合、下の図を見てください。

マンションの価格3000万円		諸費用約8％ 240万円
マンションの購入金額3240万円
自己資金 500万円	住宅ローン借入2740万円
手付金 300万円	残代金支払い2940万円

まず、諸費用ですが、現金で購入する場合は、物件価格の約５％、登記費用、契約印紙代、固定資産税・管理費等の精算金、仲介手数料がかかります。住宅ローンを利用すると、これにローン保証料、（100万円当たり、35年借入で、20614円）、火災保険料、ローン事務手数料、ローン契約印紙代、その他が必要になり、物件価格の８％前後になります。

さて、自己資金ですが、最近では、諸費用ローンを組むこともできますし、極端な例では、物件価格の３％の自己資金でマンションを購入した方もいますし、物件の2割＋諸費用を自己資金で用意しなければ、住宅ローンを融資しないというケースもあります。

また、ローン保証料を借入金利に０．２％上乗せすることによって、初期費用を軽減することもできます。

今度は、6000万円の土地を購入し、2500万円の建物を建てる場合を見てみましょう。

土地の価格6000万円	諸費用約7％ 420万円	建物総額2500万円
土地・建物購入総額8920万円
自己資金 2120万円	住宅ローン借入・土地分 4800万円	借入･建物分 2000万円
土地手付金 500万円	土地残代金支払い 5920万円	建物着手金 300万円	残代金 2200万円

銀行は、土地・建物の総額で融資が可能かどうかを審査します。融資の上限は、通常、物件の9割ないし8割です。土地決済時、土地価格の8割、建物完成時、建物の8割から全額の融資とかです。

融資の審査に建物の見積もりが必要なので、ある程度、概算なり、土地が見つかったら、すぐに建物の見積もりが出せるような体制をつくっておくことも大切です。

工務店で家を建てたいという方は、建物契約時、１/３、上棟時１/３、完成時残代金とういケースが多く、自己資金が多く必要になります。ハウスメーカーさんなどは、契約時300万円とかで、あとは、建物決済時、残代金の支払いとなります。

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良い計算方法があります。

年収×35％(返済比率)÷12ヶ月÷4,427円（返済比率適用金利4％、借入期間35年、100万円を借りたときの月額支払額）×100万円＝借入可能額

例えば、
5,000,000円(年収,税込みです)×35％＝1,750,000円
（銀行が考えている年間借入返済可能額、その他のローンもこの中に集約されます。車のローンとか、カードの借入枠とかも）
↓
1,750,000円÷12ヶ月＝145,833円
(1ヶ月あたりの全借入返済可能額、その他借入があるとここからどんどん差し引かれます)
↓
145,833円(仮にその他借入がないとして)÷4,427円×100万円＝3,290万円
↓
自己資金が800万円として、諸費用込みで、総額4,090万円の物件、諸費用が、物件の8％として、物件自体は、約3,780万円なります。

さて、次に毎月の支払いについて考えてみましょう。

例えば、マンションの場合、毎月、管理費・修繕積立金込みで、12万円の支払いで抑えたいな、と思ったら、

管理費・修繕積立金の月々の支払いが2万円として、借入返済にあてる毎月の支払いは、10万円、100万円あたり、35年返済、変動金利2.375％として、月々の返済額は、3508円、したがって、
100000円÷3508円×100万円で＝約2850万円が、毎月、銀行返済だけで10万円の目安です。

自己資金が800万円、借入2850万円、諸費用が物件の８％とすると、
（800万円＋2850万円）÷1.08＝約３４８０万円の物件探しとなります。ただし、これには、金利優遇や固定金利の選択は、含まれていませんので、おおまかな目安です。

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銀行によってマチマチ！

と、全員が全員、これにあてはまれば良いのですが、現実は、物件が2つとして同じ物がないように、千差万別、銀行の対応も、もっと言えば、ローン担当者の対応も、個別です。

個人事業主、自営業、経営者、言われることが、一律、｢融資、物件の8割までです。｣
と、いうことは、例えば5,000万円の物件が欲しければ、物件の2割、1,000万円+諸費用約8％、400万円＝1400万円、自己資金で用意しなければなりません。

でも、絶対、経営者だから8割融資してくれるとは、限らないんです。過去3年の決算の内、赤字があったらダメとか、個人事業主であれば、原価償却費は、収入の内に入れて計算するとか、銀行によって、マチマチです。

成長企業で、社長夫婦、合算で収入、2000万円以上取っていて、返済比率からいけば、1億3000万円、物件総額の8割融資可能だろうと、その会社のメイン・バンクに持ち込み、ローン担当者やその上司まで、｢大丈夫でしょ！｣といっていたのに、保証会社からの回答は、｢7割、1億500万円｣。あせりました。

この話は、そのローン担当者の努力で、新居に入居後、現在の家をしかるべき期間内に売却(買い換えだったんです)、建物建築着工時に2000万円の先行融資、ということで、めでたく決済を迎えました。

はたまた、年収5000万円以上取ってる経営者の方なんですが、3社経営されていて、ある銀行に相談すると、過去3年間3社の内、1社でも1期でも赤字があったらダメと言われちゃいました。メイン・バンクに持っていくと、9割融資しますとのこと。色々です。

個人事業主の方で、確定申告、抑えているんです。本業のほかにアパート経営もされてる方で、建物の原価償却分、収入に算入してもらい、自宅のマンション買っちゃいました。返済比率なんて、ゆうに50％超えてましたが、キャッシュフローでみてくれたんです。

サラリーマンの方、源泉徴収票のある方(創業経営者を除く)、有利です。勤続年数、物件に対する自己資金比率等、クリアーすると、銀行の優遇が待ってます。

銀行によって、内装費100％ローンＯＫのところもありますし、物件・諸費用とも100％ＯＫのところもあります。手付金を一時的に調達すれば、買えちゃうんです。すごいですね。ただし、あなたの属性によります。

派遣社員の奥さん、朗報です。ご主人との合算で、融資してくれる銀行あります。ただ、これ、私とその銀行の担当者のホット・ライン的なところが大いにあります。ただし、物件の2割と諸費用は、自己資金でね！

信金・信組は、基本的に今までのあなたとの継続的な取引が前提になります。でも、ある信組の優秀な担当者います。難があるのは、融資の地理的範囲が、オートバイで集金に行けるとところだそうです。

それと、カード事故（以前にカードローンの支払期限にまでに返済しなかった人）、早めに自己申告してください。銀行も正直な人には、心象が違います。あと、ノンバンク系の融資、融資担当者が、あなたの人間性を見極めます。

マンションなんかですと、各銀行によって築年のしばりが違います。築年、いくら古くてもＯＫ！というところもあれば、45年－築後年数（例えば、築後20年であれば、＝25年間が、借入期間）とか、あと、接道とか、いろいろ言ってくる銀行があります。

それと、返済比率も収入によって違いますし、返済比率適用金利も銀行によって違います。厳しい都市銀行で4％、他では、10年もの固定金利、現在では、3.25％でみたりするところもあります。これって、大違いですけどね！

実は、住宅ローンも、仲介の営業マンによって組めたり、組めなかったり、その営業マンが付き合っている、ローン担当者（普通は銀行側によってエリアの振り分けがあるんですが、トップ・セールスたちは、同じ銀行でも融資を通してくれる銀行マンと付き合ってます）によって、融資可能かどうか、条件の引っ張り方も違ってきます。

不動産全般を仲介していない営業マン、マンションのオープン・ルームばかりやってるところは、都銀とノンバンクくらいで、あまり、わざを持っていないようです。大手の営業マンもあまり、駆けずり回ってくれなさそうです。

あなたの信頼するトップ・セールスに相談してみてください。あなたが熱心な分だけ、動いてくれますし、あなたが切望する分だけ、わざを見せてくれます。だって、あなたとコミットメントしてるし、成約件数の多い分だけ、裏技、見せてくれますよ。

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■　ローン借入目安表

※使い方
　ご自分の年収（縦）と返済期間（横）の交わったところが、ローン借入可能な金額の目安です。
最右列の「比率」というのは、年収に対するローン可能支払額です。
つまり、年収が200万円だと、一年で支払えるローンの額は200万×0.25で50万円、月々の支払いは50÷12で約41000円、年収が500万だと、一年で支払えるローンの額は500万×0.35で175万円、月々の支払いは175÷12で約14万6000円ということになります。

年数／年収	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	比率
200	690	720	740	760	780	800	820	830	850	870	880	900	910	930	940	950	25%
250	870	900	920	950	970	1000	1020	1040	1060	1080	1100	1120	1140	1160	1180	1190	25%
290	1010	1040	1070	1100	1130	1160	1180	1210	1230	1260	1280	1300	1320	1340	1360	1380	25%
301	1250	1290	1330	1370	1410	1440	1470	1510	1540	1570	1600	1620	1650	1670	1700	1720	30%
310	1290	1330	1370	1410	1450	1480	1520	1550	1580	1610	1640	1670	1700	1720	1750	1770	30%
320	1330	1370	1420	1460	1490	1530	1570	1600	1630	1670	1700	1730	1750	1780	1810	1830	30%
330	1370	1420	1460	1500	1540	1580	1620	1650	1690	1720	1750	1780	1810	1840	1860	1890	30%
340	1420	1460	1500	1550	1590	1630	1670	1700	1740	1770	1800	1830	1860	1890	1920	1950	30%
350	1460	1500	1550	1590	1630	1680	1710	1750	1790	1820	1850	1890	1920	1950	1980	2000	30%
360	1500	1550	1590	1640	1680	1720	1760	1800	1840	1870	1910	1940	1970	2000	2030	2060	30%
370	1540	1590	1640	1680	1730	1770	1810	1850	1890	1930	1960	1990	2030	2060	2090	2120	30%
380	1580	1630	1680	1730	1780	1820	1860	1900	1940	1980	2010	2050	2080	2110	2150	2170	30%
390	1620	1680	1730	1770	1820	1870	1910	1950	1990	2030	2070	2100	2140	2170	2200	2230	30%
401	1950	2010	2070	2130	2190	2240	2290	2340	2390	2440	2480	2520	2560	2600	2640	2680	35%
400	1940	2000	2070	2120	2180	2230	2290	2340	2380	2430	2470	2520	2560	2600	2630	2670	35%
410	1990	2060	2120	2180	2230	2290	2340	2390	2440	2490	2540	2580	2620	2660	2700	2740	35%
420	2040	2110	2170	2230	2290	2350	2400	2450	2500	2550	2600	2640	2690	2730	2770	2800	35%
430	2090	2160	2220	2280	2340	2400	2460	2510	2560	2610	2660	2700	2750	2790	2830	2870	35%
440	2140	2210	2270	2340	2400	2460	2510	2570	2620	2670	2720	2770	2810	2860	2900	2940	35%
450	2180	2260	2320	2390	2450	2510	2570	2630	2680	2730	2780	2830	2880	2920	2960	3000	35%
460	2230	2310	2380	2440	2510	2570	2630	2690	2740	2790	2840	2890	2940	2990	3030	3070	35%
470	2280	2360	2430	2500	2560	2620	2690	2740	2800	2850	2910	2960	3000	3050	3100	3140	35%
480	2330	2410	2480	2550	2620	2680	2740	2800	2860	2910	2970	3020	3070	3120	3160	3210	35%
490	2380	2460	2530	2600	2670	2740	2800	2860	2920	2980	3030	3080	3130	3180	3230	3270	35%
500	2430	2510	2580	2650	2720	2790	2860	2920	2980	3040	3090	3140	3200	3250	3290	3340	35%
501	2430	2510	2590	2660	2730	2800	2860	2920	2980	3040	3100	3150	3200	3250	3300	3350	35%
510	2480	2560	2630	2710	2780	2850	2910	2980	3040	3100	3150	3210	3260	3310	3360	3410	35%
520	2520	2610	2690	2760	2830	2900	2970	3040	3100	3160	3220	3270	3320	3380	3430	3470	35%
530	2570	2660	2740	2810	2890	2960	3030	3090	3160	3220	3280	3330	3390	3440	3490	3540	35%
540	2620	2710	2790	2870	2940	3020	3090	3150	3220	3280	3340	3400	3450	3510	3560	3610	35%
550	2670	2760	2840	2920	3000	3070	3140	3210	3280	3340	3400	3460	3520	3570	3620	3670	35%
560	2720	2810	2890	2970	3050	3130	3200	3270	3340	3400	3460	3520	3580	3640	3690	3740	35%
570	2770	2860	2940	3030	3110	3180	3260	3330	3400	3460	3520	3590	3640	3700	3750	3810	35%
580	2820	2910	3000	3080	3160	3240	3310	3390	3460	3520	3590	3650	3710	3770	3820	3870	35%
590	2860	2960	3050	3130	3220	3290	3370	3440	3510	3580	3650	3710	3770	3830	3890	3940	35%
601	3330	3440	3550	3650	3740	3840	3920	4010	4090	4170	4250	4320	4390	4460	4520	4590	40%
650	3610	3720	3840	3940	4050	4150	4240	4340	4430	4510	4590	4670	4750	4820	4890	4960	40%
700	3880	4010	4130	4250	4360	4470	4570	4670	4770	4860	4950	5030	5110	5190	5270	5340	40%
750	4160	4300	4430	4550	4670	4790	4900	5000	5110	5210	5300	5390	5480	5560	5650	5720	40%
800	4440	4580	4720	4850	4980	5110	5220	5340	5450	5550	5650	5750	5850	5940	6020	6110	40%
850	4720	4870	5020	5160	5290	5420	5550	5670	5790	5900	6010	6110	6210	6310	6400	6490	40%
900	4990	5160	5310	5460	5610	5740	5880	6000	6130	6250	6360	6470	6580	6680	6780	6870	40%
950	5270	5440	5610	5760	5920	6060	6200	6340	6470	6590	6710	6830	6940	7050	7150	7250	40%
1000	5550	5730	5900	6070	6230	6380	6530	6670	6810	6940	7070	7190	7310	7420	7530	7630	40%

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■　「住宅ローン利率」と「返済額の目安」

次の表は金額100万円当りの毎月返済額です。

金利方式	適用期間 ※1	利率※2	5年	10年	15年	20年	25年	30年	35年
変動金利方式	―	2.375％	17,692円	9,370円	6,609円	5,238円	4,423円	3,887円	3,508円
上限金利設定方式	5年	2.400％（2.900％）※3	17,703円	9,382円	6,621円	5,250円	4,436円	3,899円	3,522円
上限金利設定方式	10年	2.650％（4.300％）※3	―	9,495円	6,739円	5,372円	4,562円	4,030円	3,656円
固定金利選択方式	2年	2.000％	17,528円	9,201円	6,435円	5,059円	4239円	3,696円	3,313円
	3年	2.250％	17,637円	9,314円	6,551円	5,178円	4,361円	3,822円	3,442円
	5年	2.600％	17,791円	9,473円	6,715円	5,348円	4,537円	4,003円	3,629円
	7年	3.000％	―	9,656円	6,906円	5,546円	4,742円	4,216円	3,849円
	10年	3.250％	―	9,772円	7,027円	5,672円	4,873円	4,352円	3,989円
	15年	3.850％	―	―	7,322円	5,981円	5,196円	4,688円	4,338円
	25年	4.150％	―	―	―	6,139円	5,362円	4,861円	4,518円

※1　「適用期間」とは、上限金利設定方式の場合は、上限金利設定機関、固定金利選択方式の場合は固定金利適用期間のことを指します。
※2　表記の利率は「保証料を一部前払いする方式」の場合であり、「保証料を前払いしない方式」の場合には、いずれの利率も0.2％上乗せとなります。
※3　記載の利率は当初借入利率で、（　　）内の利率は上限金利設定期間中の上限利率です。

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■住宅ローンの申し込みに必要なもの

確定申告者の場合
■　印鑑証明書 ■　住民票　（家族全員記載で省略のないもの） ■　確定申告書の写し　　　　　　　　3期分 ■　納税証明書　（その１・その２）　3期分	3通 3通各1通各1通
給与所得者の場合
■　印鑑証明書 ■　住民票　（家族全員記載で省略のないもの） ■　源泉徴収票　（最新年度分） ■　住民税課税証明書　（最新年度分） ■　健康保険証の写し　（表紙	3通 3通 1通 1通 1通

申し込みから融資実行まで

住宅ローン申し込み	⇒	審査	⇒	融資内定	⇒	金銭消費貸借契約	⇒	融資実行（残代金決済）	⇒	引き渡し
・上記書類提出		・１～２週間程度		・当社よりご連絡		・金融機関にて		・金融機関にて

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