成約事例

成約事例

ここでご紹介する事例は全て�潟＜Oロ東和の仲介により契約締結が行われた事例です。自社の成約事例のごとく記載されている類似サイトがありますが、経験の浅い無資格集団のワナにはまらぬよう、ご注意ください。

・売主さんが引渡し前に亡くなってしまった！！！

<Mさんが購入されたマンションの近隣風景。 閑静な高級住宅街>

昨年の秋、中目黒のマンションを購入されたＭさんにはじめてお会いしました。学芸大学前駅付近のマンションを購入しようと、ご相談に見えました。早速、お話を進めさせて頂きましたが、一旦はキャンセル。いろいろ迷っておいででした。

その後、柿の木坂のマンションをご案内すると気に入って頂けたのですが、しばらくすると、「ちょっと狭くて。」ということで、キャンセル。毎月、不動産情報をお送りして、少し息の長いおつきあいが始まりました。

そんなある日、連絡があり、新宿の戸建てが見たいとのこと。ご案内しましたがお気には召さなかったようです。

Ｍさんは、とても慎重にいろいろなことを考えておられました。女性で会社役員、プライベートルームの他に、仕事をする部屋も欲しいとのこと。そこで「借地権を探して、家を建てる」プランも検討することになりました。

　品川、大崎と流通物件、未公開の物件、いろいろご案内しながら進めていましたが、あるとき、中目黒のマンションをご自分で探してこられたのです。「外観は見たけど、中も見たいのよ。」

　早速、売り主にご連絡。１件話が入っているということ。Ｍさんにお話をしましたが、やっぱり気に入ったとのこと。二番手でよいので見せてもらうことにしました。中を見たＭさん、今度は本当にお気に入りになられました。さらに、幸い、１番手の方が、ローン審査でダメになり、Ｍさんが購入できることになりました。

　ところが、売り主の登記名義人は香港の方、しかも相当ご高齢。

　売買契約を作成するに当たっては、契約内容に、細々売り主に有利な文言が入ってきて、それを公平な契約にするのに、一苦労。かなりの時間がかかってしまいました。

　さて、そのハードルもようやく越えて、契約。引き渡しは２週間後、というところまで、ようやくこぎ着けました。

　さーあ大変。このままでは、名義変更,所有権移転ができません。不動産の売買は、単純にものを引き渡してもらうだけではダメで、物件の登記の名義を変えなければ完了とは言えません。登記が売り主のままになっていると、後で別の人に売られてしまって、代金は払ったけれども、不動産は自分のものにはならないという事態になることもあります。

　相続人を捜して、その相続人に登記をいったん移して、その相続人から、買い主に登記を移してもらう必要があるのです。日本の方であれば、戸籍をたどって相続人を確定することができますが、戸籍制度がない国だと、相続人を確定する作業もまた難儀です。

　そうこうしているうちに、今度は相続人の奥様まで危篤・・・・！！！

　売買契約の延長の合意書、先行して内装を処理して良い、入居して良いという合意書の取り付け、中間金の支払時期の合意、いろいろあの手この手を尽くして、買い主であるＭさんに危険がないように何とか処理を済ませました。

　引っ越してみれば、内装もＭさん、自分で手を入れられ、テラコッタや英国の壁紙を使い、最高の出来映えでした。今流行の「古いマンションを安く手に入れ、自分の好きな内装にして楽しむ」を地でいくとても素敵な買い物でした。

Ｍさんには、最初から信頼をいただいて進めさせて頂きました。他方、売り主側の業者はあまり売買になれておらず（同じ不動産屋でもこういう業者がいるのです）、取引の途中から当方主導で進めました。Ｍさんには、内装後、ご招待を受けました。とても喜んで頂いて、私たちも本当に嬉しい結果でした。

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・買付け（購入申込書）が５回も？

<Kさんが購入された土地の近隣風景、 高級住宅街、芸能人も多く住む！>

下目黒の土地を購入して頂いたＫさん。平成１７年４月頃、最初のご連絡をいただきました。「東山の借地を案内して欲しい」というご要望でした。車が趣味でフェラーリに乗っておられ、車幅がないとﾀﾞﾒとのこと。車も現在３台所有しておられ、もう一台欲しいというお話でした。

　その借地は５０坪の整形地で、Ｋさんの条件にはぴったり。土地建物の総予算が１億円以内ということでしたが、買い換えで、現在のマンションの残債務と時価の差は、自己資金で埋めるということでした。

　この段階で、自己資金は３０００万円。

　借地権はそのものでは担保がつけられません。銀行は新築後、あるいは中古物件など、とにかく、現実に上物がないと、融資をしたがりません。建物のプランを示して、ある都市銀行に相談に行ったそうですが、建物新築前の先行融資はやはり断られたとのことでした。ただし、あるハウスメーカーの埼玉支店なら、自社で借地を買い取り、建て売りとしてくれるとのこと。この場合は、最初から建て売り購入段階で融資を受けることができます。このことだけでも、すごいノウハウです。

　借地権の買い付け（購入申込書）をいただき商談開始です。地主と面談をしてくれということだったので、建物プランを持って、地主さんにお会いしました。ころが、その地主さん「車４台はいかがなものか！！！」。その質問に、買い主は愕然、私たちも唖然。普通は地主さんが車の台数にまで介入してくることはないのですが、この地主さんは「車は２台まで」にこだわりを持っておられて、ついに、断念することになりました。

　次に世田谷区下馬の借地権。ここでも購入申込書をいただきました（２通目）が、残円ながら、２番手の申し込み。残念ながら、最終的に１番手の方が購入され、Ｋさんの手元には入りませんでした。

　Ｋさんの要望を満たす物件のリストを何度もご送付し、Ｋさんも熱心に探して気に入った物件の図面を度々ご請求頂きました。Ｋさんのエネルギーは相当なもので、気に入った借地だと、夜中でも見に行ってしまうのです。決まるまでに１００件くらい見たということでしたが、ここまで熱心お客様だと、私たちも自然と熱が入ります。

　柿の木坂の物件は南道路の高台の土地でした。道路幅は少し狭いのですが、坂になっているので、綺麗な地下車庫が造れる立地でした。ご案内すると、すぐに「これにしよう！」。早速売り主山のところにお伺いし、購入申込書をいただきました。地主さんも最初は感触が良かったのです。ところが、２回目に伺ったときに「売るのは止めにした。」ということでした。

　売り主さんは事業をされており、取引先銀行から迫られて、資産を処分して負債の返済するように迫られていた（いわゆる「貸しはがし」です。）らしいのです。いよいよ取引銀行のやり方に頭に来て「開き直ってもう売らない」ということでした。事業も少し持ち直してきたとのこと。良い物件だったので、もう出てこないと思います。

　Ｋさんとは、その後もリストや図面のやりとりを続けました。今後は、また下馬の土地。今度は、土地は借地ではなくて所有権ということに方針転換をして探しました。予算も１億５０００万円に。下馬の土地所有権の話もかなりすすんで銀行に事前審査を申し込んでいたところ・・・・・、なんと、売り主業者さんが、土地を分割して売ってしまったのです。一番問題だったのは、こちらが申し込んだ銀行の審査が長引いたこと。Ｋさんは事業をされており、１億を超える融資には銀行も慎重にならざるを得なかったのでしょう。不動産売買には、契約優先、申し込み順という不文律があります。売り主業者も最大限待ってくれたのですが、銀行の審査が間に合いませんでした。

　その後、Ｋさん、ちょっと落ち込んだのですが、すぐに回復。また、持ち前のバイタリティで土地探しを再開しました。ある日、下目黒に２５坪３区画の売り地を発見。Ｋさんの条件は私たちの頭の中にしっかりインプットされています。先に売り主さんに確認をして、２区画の購入でも良いという返事をいただきました。

すぐにＫさんに連絡。図面の送付。さっそくご本人にもおいでいただき、現地を見て頂きました。下目黒は芸能人も多く住む、環境の良いところ。南西の角地で、日当たりも良く、道路幅も広く。Ｋさんの条件にぴったりでした。

　銀行のＯＫもすぐに出て、価格も合意。めでたく契約成立です。Ｋさんはご夫婦で「一番良い土地が最後に見つかった。」と大変喜んでおいででした。

　ところがお話はこれで終わりではありません。最後にローンの問題が再燃しました。予算総額１億５０００万円の８割の融資を申し込み、３０００万円の自己資金で計画を立てていたのですが、銀行は７割までしか融資をしてくれないというのです。さらに１５００万円の自己資金が必要。Ｋさんも諦めかけていたのですが、最後はローン担当者が保証会社等と掛け合ってくれて、なんとか契約可能な条件にまで煮詰まりました。これも今まで苦労してきたことを担当者がよく知っていたからかも知れません。
Ｋさんには、新築祝いにも呼んで頂きました。またＫさんは事業でショップをオープンされること、さらにＫさんの事業計画は広がります。その際には、またお手伝いをさせて頂けるものと思います。

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・すぐ、引っ越したい！！

<Kさんがお嬢さんの為に 購入したマンション>

Ｔさんには武蔵小山の２０平方メートルの弱のマンションを購入していただきました。前日、当社、東和ビル１階の賃貸部門においでになりました。「賃貸にしようか、買っちゃおうか。」。どっちにするか、決めて頂いてから再度ご来店頂くようお願いしたら、「じゃあ、明日また来ます。」。私どももびっくりするくらい、あっさりしておられます。

翌日、Ｋさんは、お嬢さんと一緒にご来店になりました。お嬢さんが専門学校の３年になったので、寮を出なければならないということでした。中目黒に収益用のマンションを１棟お持ちであること、キャッシュで購入を予定されていること、愛知県出身であること（当社の営業マンと同郷で近所のうなぎやさんの話で盛り上がっておりました）など、伺いました。

　ところで、データベースには、３０平方メートル以上の物件しか登録がありません。そこで、レインズのデータを差し上げました。レインズのデータには売り主さんや元付け業者の連絡先なども記載されているのですが、この段階で既に仲介は当社に依頼すると言って頂きました。

　２，３日後にご連絡をいただき、５件ほど図面のご請求をいただきました。当社で調査をしますと、うち２件は既に成約済み、残り３件をお嬢さんにご案内致しました。実際に物件を見ると、２件は内装がまだですぐには住めません。

　最後に残った武蔵小山のマンションだけが内装済みでした。オートロックで安心ですし、エントランスも立派、管理人さんも言い方。お嬢さんには気に入って頂けました。

　明後日には入居したいとのこと。すぐに転居したいとは聞いていましたが、賃貸ではありませんので・・・、正直慌てました。

　また、実はお客さんからは指値（この値段以内で買ってくれという指示）をいただいていたのですが、それより少し高めでした。ただし、物件の方は適正価格、売り主業者も値引きをしないとのこと。当社で至急調査をしましたが、近隣取引事例と比較しても適正価格ですし、内装済みであることを考えると安いくらい。買い主さんに率直にその旨お話をして承諾を得ました。

　売り主さんから契約に必要な資料をもらい、法務局で謄本などの資料を取得し、翌日には即契約。そのまま銀行に行って決済。何ともスピーディな解決でした。その後、買い主であるお父さんをお連れし、物件を見て頂くという手順。物件をごらんになったお父さんの最初の一言は「さあ、引っ越しをするか。」とても気持ちの良いお客様でした。

３０平方メートル以下でも、一生懸命探します。どんどんお問い合わせ下さい。

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・あのマンションがいいんです！！

<Iさんが購入されたマンションの近隣風景。 白金台・高輪って治安がいいんです>

Ｆさんには、港区白金台のマンションを仲介させて頂きました。以前お住まいだったアパートの隣人が変わった方で、夜中の大声、壁はたたくし、身の危険を感じる・・・。
引っ越しを決意して北海道のご両親に相談されたところ、「援助をするので購入しなさい」とのこと。何軒か不動産会社を回られたそうですが、当社の「不動産情報」誌をみて入手されご来店されました。図面をお送りして、ご案内したのですが、その物件は気に入らなかったとのこと。

　後日、お母様とご来店されました。不動産情報誌に掲載されている物件（約１０００件）を丹念にごらんになり、希望地、希望価格に適合する物件を５件ほどお選びになりました。物件が残っていることをご確認差し上げ、お二人だけでまずは外見を見に行かれました。

　一週間ほど経った頃、その中の１つ、白金台のマンションを内覧したいとのことでした。当社から元付け会社に確認をしたところ、「売り止め」とのこと。Ｆさんにご連絡差し上げたのですが、「あのマンションがいいんです。」。

　ここからが私たちの腕の見せ所です。Ｆ様からは資金額を伺っておりましたので、すぐに翌日「このマンション限定でお住まいを探していらっしゃるお客様がいます」チラシを作成、管理人さんの許可を得て、当該マンションに配布してきました。

　また別の手を一つ。「売り止め」であれば、売り主さんを口説けば売ってくれるかも知れません。所有者を調べてみると、当社知り合いの業者さんでした。早速連絡をしてみましたが、担当者は懇意にしている方。ざっくばらんにお話が伺うことができましたが「内装をリフォームして再販売する」とのこと。

　えー、では、先日「売り止め」とつっけんどんな対応をした元付け業者はなぜに・・・。自社の利益だけを考えて「売り止め」と言ったのでしょうか。内装をして再販売の方針を決定したとしても、途中で買い手がつけば持ち主に連絡くらいはするはずです。それもしていないとは・・・。

　早速、Ｆさんに内覧して頂きました。気に入って頂いたご様子。北海道にお住まいのお父様が不動産に明るい方で、契約書や重要事項説明書はお父様にもFAXを差し上げ、よく見当して頂きました。めでたく契約に。お父様から感謝して頂き、仲介業者冥利につきる結果になりました。

　ローンは、お嬢様のお勤め先が大手だったということもあり、ローンの審査には何の問題もなく進みました。お嬢様は当初ご自分の勤め先の取引銀行での融資を望んでおられたのですが、金融機関ごとに建築年数のしばり（マンションの築年数によって各銀行で融資期間のしばりがあります）、トータルの返済額、繰り上げ返済の条件、などに違いがあることをご説明し、もっとも有利な融資先を選択されました。


ポイント
Ｆさんご自身が当社においでになり、すべての図面に当たられ、もっとも自分に適する条件の物件をお探しになられたことが何よりのポイントです。それだけの下調べがあったから、「この物件が欲しい」ということが強く言えたのだと思います。そのパッションに私たちも動かされました。当社のマンション情報は、港区、品川区、目黒区、渋谷区の物件の９８％をカバーしています。全ての物件の図面が取りそろえてありますので、お客様の熱意さえあれば、お客様の条件にあった物件が見つかります。

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・２年間探し続けました。

<めったに出ない土地でした>

Ｏさんとお会いしたのは、昨年２月のことでした。ハウスメーカーさんからのご紹介でした。Ｏさんの条件は「最低間口6.4メートル、予算は土地で４５００万円以内。地域限定。ハウスメーカーで建てるので、4帖半の部屋と6帖の部屋を横に並べたい。建売で売っている間口の狭い細長い家では、ハウスメーカーで建てる意味がない。最低間口6.4ｍ以上、ただし、部屋を２つ並べて奥にもう一部屋取れるのならば、敷地延長でもかまわない。建ぺい率50％、容積率100％なら３０坪、60の200なら２５坪以上、その他もろもろ・・・」。品川区大井の土地をご紹介させて頂きましたが、Ｏさんの条件は非常に厳しいものでした。

　最初にお会いするときに、それなりの情報をお持ちしたのですが、「全部知っている。」とのこと。いろいろ条件は提案させて頂きましたが、結局予算にあいません。地域限定で先ほどの条件は非常に難しく最初の３ヶ月間は該当情報なしでした。

　Ｏさんご自身からも、このような条件の物件は過去に１，２度しか出ていない、とのことでした。ちなみに、「なぜそのとき買わなかったのですか。」と聞いたところ、「２番手だった。」とのことなのです。つまり、それくらい出にくい高難度の条件で、出たらすぐ買い手が付いてしまう、ということなのです。

　私たちがご紹介を受けてからも１年半ほど探しました。その間、毎月、「売り地情報誌」をお送りし、図面をお届けし、やりとりをさせていただきました。ちなみに、Ｏさんのお宅はFAXがないのです。実を言うと、良い物件を逃さないようにしようと思ったら、FAXをお持ちになった方がいいかも知れません。郵便で図面を送ってもらっている間に、他のお客が付いてしまった・・・ということもあるかも知れませんよ。

　とにもかくにも、Ｏさんのご希望に近い物件をご紹介することができ、ほっとしました。長い期間ご担当致しましたので、Ｏさんの条件が私の頭の中にまだ残っています。なにしろ、新しい情報があると、Ｏさんの条件を念仏のようにとなえながら物件情報を見て板敷きが続きましたから。

ポイント
　何度もお電話でおはなししたり、お会いしたりしているうちにＯさんのご希望も明確になり、私も自分の頭にＯさんの条件がこびりついてはなれないくらいになりました。Ｏさんはご自分自身が非常に熱心であったこと、その条件を満たした場合には即買うだけの準備をされていたこと、資金計画上も属性のよさから、それが無理ではなくすぐ準備ができたことなどがポイントだと思います。

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・私、高いところが好きなんです。

<タワーマンションの見本>

Ｓさんには、港区東品川のタワーマンションを仲介させて頂きました。「不動産情報」誌を入手され、電話でお問い合わせを受け、図面も３０枚ほどお送りしました。図面をお届けすると当社を訪ねておいでになりました。

　ご希望の条件は、５０００万円、築浅、上層階のご希望。Ｓさんは若い女性で優秀なセールスマン、年収は２０００万円はすばらしいのですが、会社を立ち上げられてまだ２期目ということで、住宅ローンの借入が可能かどうかが問題でした。ある日曜日に８件ほどご案内すると、白金台の６５００万円のマンションを気に入って頂き、お申し込みをいただきました。ところが、同マンションには先順位の申込者があり、キャッシュでさっさと購入されたとのこと。

　それから、毎週日曜日、毎日５件ほどご案内することに。３０件ほどご案内致しました。同時に借入も検討。年収は高いのですが、会社を立ち上げて間がないためにローンの仮ﾚｶﾞ困難なのです。ようやくノンバンクで３５００万円の融資可能との内諾を得ました。

　後は物件です。しかし、これがなかなか決まらない。Ｓさんはその住まいから元気を得たいという強い思い入れがありました。辛抱強くご要望にお応えしていく中で、Ｓさんのお気持ちもよく分かるようになります。

　ある日、「東品川のタワーマンションはどう思いますか。」とＳさんからご相談がありました。良い物件だとは思いましたが、Ｓさんは大変お忙しい方。オフィスからかなり距離のある東品川はあまりおすすめできないと思い、率直に意見を述べました。しかし、Ｓさん、なかなか諦めきれない様子。そこで、もう一度見に行きましょう、と、その夜、ご一緒しました。

　南向きの眺望のすばらしいマンションです。最上階にほど近く、夜は眼下に広がる夜景が、昼間は東京湾を越えて対岸まで見える・・・。これは実際にその時間に見に行くと、魅せられてしまいます。彼女のイメージにぴったりの、そこに住むことが元気の源になるマンションでした。

　Ｓさんは購入を決断。価格も割安。契約も無事に済みました。

　なお、後日談になりますが、Ｓさんは借入金をほぼ１年で返済されました。今度はアパート経営にも興味があるとのこと。次もまた私どもでぜひよろしくお願いします。

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・借入金、物件価格の113％！

<Dさんが購入されたマンション。 駅近なのに閑静！>

Ｄさんには目黒区のマンションをご購入頂きました。当店の店頭の図面を見ておいでになりました。２５００万円前後のマンションをお探しでした。動機は家賃を払うよりローンを払った方が安いし、やがて自分のものになるという楽しみがあるとのこと。年齢的にも購入適齢期でした。条件は、内装は自分で又は新規内装済み、駅近で閑静なところ、眺望が良いこと、自己資金は諸費用、１００％ローンで購入したい、ということでした。

そんなうまい話・・・、そもそも眺望の良いマンションは容積率の高い場所＝近隣商業地域や商業地域、準工業地域に建っており、かつ「駅近」「閑静」「予算」という条件があっては両立するはずがない・・・。

　ところが１件だけありました。当社のデータベースの中からエリア、沿線で条件に当てはまる物件をピックアップしたところ、１件だけ見つかりました。駅から５分で、最上階、閑静な立地のマンションです。内装はこれからですが、３００万円はかかるだろう・・・。

　我々の目から見ると、よくこれだけの条件のものが見つかった、早くしなくちゃ、ということになるのですが、お客さんの心理はなかなか難しいものです。自分でいろいろ苦労をした後でないと、「さらに良いものがあるのではないか」というお気持ちになられるのです。私たちの営業方針は、けして押しつけはしないということです。あくまでお客様のご要望、お気持ちに寄り添うということでやっています。このときも、Ｄさんのご要望にあわせて、さらに探しました。


　そのマンションの内覧の後に、当社に戻り、図面を全部（１０００件ほど）ごらんいただきました。その中から２件ほどお気に召した物件があり、ご案内致しました。その簡易も、目黒区のマンションの内装費用の見積もりを出してもらい、こちらの準備も怠りなく進めておりました。１週間後、再度ご来店下さったＤさんに、さらにご希望によりもう１件、高輪のマンションもご案内いたしました。結局、Ｄさんはそれらの見学、内覧を通じて、目黒区のマンションがどれだけ自分のニーズに合っているかということをご確認頂いたものと思います。

　ローンは、物件総額に内容費用も含めた金額で組むことができました。もつまり借りられたお金の総額は、物件の価格の113％！さらに0.5％の金利優遇も得ることが出来たのです。

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・借地権でローンを借りる？

<アパートもうすぐできます！>

一般に借地権でローンを借りることは難しいと言われています。

　Ｋさんには、世田谷区下馬の借地権を購入して頂きました。相談を持ち込まれたのは、ハウスメーカーの営業の方。Ｋさんはアパートを建てられる借地を探しているとのこと。早速リストを送付しました。その後、気に入った借地が見つかったと言うことですが、アパートを建てられるかどうか確認して欲しいということでした。

希望借地の中で１件はアパート建築可能ということ。Ｋさんの希望も確認し、測量図を取り寄せ、建築プランをハウスメーカーさんに依頼。借地権と建物の総額で１億２５００万円という予算となり、借入を９０００万円起こす必要、という結果が出ました。


　問題はここから。金融機関は、借地権には抵当権を設定できないので、融資を敬遠します。特に大手の銀行は難しい。幸いＫさんには自宅があり、今回購入の借地とは別に、既にアパートを建てた借地を中目黒にお持ちでした。金融機関には、こちらに担保を設定するということで融資ができないか回りました。

　いくつか金融機関を回りましたが、ある信用組合は、脈有り。担当の方が、Ｋさんの自宅と中目黒のアパートを見て担保力があると評価、信用組合本部と掛け合って融資の内諾を出してくれました。できあがったアパートは、Ｋさんのセンスが生かされていて、エクステリアなどとても素敵です。ちなみに融資額は、借地権と比較すると９割の額に及びました。

融資にはときどき裏技を使うことがあります。

実行はされませんでしたが、借地権の購入で、購入段階では、ハウスメーカーにつなぎ融資をしてもらい、建物が出来上がったところで、都市銀行に融資をしてもらうのです。借地権は更地のままでは抵当権の設定が出来ませんので融資が受けられず、建物完成後に融資を受けるのです。これはハウスメーカーさんとお客様の間に強い信頼関係を作り上げた上で、さらにいくつかの条件が整わないと実行できない裏技ですが、借地権では融資は無理、と最初から諦めてしまわない、ということはいえると思います。

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・学区限定なんです

<Kさんが購入された土地の近隣風景。 諏訪山の一角。閑静な高級住宅街>

目黒区上目黒の土地を購入されたＫさん。もともとこの方は，東山の土地を気に入られて購入を申込みされ，それまでお住まいだったマンションは当社で下取りをしていた関係だったのですが，土地の売り主の都合で購入出来なくなったのです。　
Ｋさんは，ご子息の学校の関係で，上目黒の土地を希望していたのですが、建築条件付の土地ばかりで，売り主にご相談しても，条件をはずしてはくれません。
しかし，ねばり強く上目黒の土地の売り主と交渉を進めつつ，Ｋさんご自身も，奥様と一緒に，他の土地も探したり，チラシや捨て看からも情報を収集しながら，努力されていました。
１ヶ月半ほど後，ようやく売り主から建築条件をはずしてもらえることになり，無事購入にこぎ着けたのでした。
ポイント
学区や地域限定で物件をお探しの方は，建築条件はずし等，迅速な手を打つことが重要です。まずはご相談ください。

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・売主さん口説きました。

<Sさんが購入されたマンション>

渋谷区広尾のマンションを購入されたＳさん。ご主人が目黒で『不動産情報』誌を手に入れた後，奥さんと共に来店。内装は自分たちの好みでやること，日当たりのよいこと，通勤の便が良いこと，比較的築浅の物件であることが，購入の条件でした。
５件ほど内見のご案内し，１件，広尾のマンションを気に入っていただき，申し込みをされました。しかし，売り主側と価格面で調整がつかずにいました。
ところが，しばらくして，元付けさんが売り主さんから解約されてしまいました。後で聞いたところによると，原因は，元付けさんが，高すぎる価格を設定し，また現況と違う図面を訂正せずにそのままにしていたことなどにあったようです。売却の受任をしたいがために，仲介業者が相場とかけ離れた高額な査定をし，その結果売れ残り物件となるケースがあるので，売り主の方はご注意ください。

とにもかくも，元付け業者がいなくなったため，私たちは売り主さんと直接お会いして，お話することにしました。売り主さんは，このマンションを買う際に，約１００件見た中から選んだ物件だったということで，かなりマンションに愛着を持っていらしたのですが，交渉の末，価格の一致をみて，無事契約成立となりました。
Ｓさんがこだわっていた内装は，数社でコンペを行った末に，当社でご紹介させていただいた業者さんが担当しました。
内装完成後に，ご招待をいただき，お邪魔したのですが，個性的な内装に仕上がっており，Ｓさんご夫妻にもご納得いただけたようでした。

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・図面と現況違うんですが。

<Oさんが購入された土地、 建築中です。なかなか立派！>

港区白金台の土地を購入されたＯさん。
当社がお付き合いさせていただいている銀行からのご紹介でした。恵比寿，白金台，三田，高輪といった地区の土地をお探しで，３階建て以上の家屋を建てることを希望されていました。また，現金で土地を購入した上で，お嬢さんとご両親の３人の共有名義にしたいということでした。
　当社ではまず，道路幅員と容積率のある三田の物件をご紹介したのですが，お嬢様が乗り気でなく，そのうちこの物件は他の方が購入していかれました。

　その後も３日に１度の頻度でお電話で連絡を取らせていただき，次に白金台の土地を候補に挙げることになりました。もともとこの土地には，元付け業者がいたのですが，購入依頼を当社にしていただいたのです。

　早速購入申込書を元付け業者に送付し，元付け業者が契約書，重要事項を作成しました。ところが，図面では道路幅員が４メートルとあったところが，当社が計測すると３．６メートルしかないことが判明しました。つまり，セットバックとなり，建築有効面積が小さくなるのです。すぐに元付け業者と調整し，Ｏさんには納得していただきました。
　しかし，もう一つ問題がありました。契約では現況更地という表示だったにもかかわらず，実際にはアスファルトで固められた駐車場だったのです。これを撤去するには５０万円くらいかかります。当初，元付け業者は，買い主側でこれを撤去するように要求してきましたが，Ｏさんの負担を増やすわけにはいきません。交渉の末，元付け業者にアスファルト撤去費用を持ってもらうことになりました。

　もともとこの元付け業者は，リフォーム業を中心に行っているところで，不動産仲介の経験は浅いようでした。そのため，このようなトラブルが生じたものと思われます。不動産を売る際も買う際も，不動産売買仲介を中心に業務を行っていない業者に任せると，このようなトラブルに巻き込まれることがありますので，ご注意ください。

　さて，Ｏさん，１１月頃に４階建てのRCの家が建つということで，当社も地鎮祭にご招待いただきました。来年はお嬢さんの家を探してもらいたいとすでに依頼をいただいております。

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・物件、必ず探します！万全の体制を敷く

<婦人会が売却したマンション>

<婦人会のみなさんに合った 閑静な街並>

弁護士婦人会の皆様には，南平台のマンションの売却，千駄ヶ谷のマンションの購入を仲介させていただきました。

　婦人会からの最初のご連絡はお電話でした。「ＨＰ見て，電話したのだけれど，８０平米くらいのマンションを探してるの。
山手線の代々木から目黒くらいまで，中央線の都心よりの範囲で」「買い換えなの」「皆さんの集まりで使うの」「○○目黒というマンションは，どんなマンションなの？」

　３０分ほどかけて，・引渡や決済について，・手付金をそろえていただくこと，・売りと買いの両方の仲介を１社で行った方がよいこと，・○○目黒マンションは当社の裏にありよく知っていること，物件は流通に出ていて，当社でご案内できること，等のご説明をいたしました。

　数日後，再度婦人会からお電話があり，○○目黒マンションを案内してほしいということでした。１０人ほどで来られるということでした。

　ご案内当日，１０名ほどのご婦人がいらっしゃいました。ご案内したお部屋は，そのマンションの角部屋で明るく，また，居住されている方がガーデニングを楽しんでいるほどバルコニーが広いものでした。ただし，これらの条件は，婦人会には必ずしも必要ではありませんでしたが。

　婦人会の会長さんから，価格のことを尋ねられました。というのも，この物件は４２８０万円で売りに出されていたのですが，４０００万円にしてほしい，ということだったのです。不動産を買おうとする方の中には，相場がどのくらいかということを考えることなく，単に表示価格からいくらか値段を下げてもらうのは当然だと考えている方もいるようですが，これは間違いです。これでは高い買い物をしてしまうかもしれません。
　中古のマンションであれば，それまでに成約した参考事例があるはずです。それを参考に，適正価格を考えていくのです。買い主の最初の値付けは，適正価格の１割増，それで買い主が現れないと，少しずつ値を下げていくことが多いのです。この辺りのことは，十分に仲介の営業マンと相談して，価格交渉を行ってください。私たちの経験で言わせていただくならば，結局合意に至る価格というものは，これまでの成約事例での価格に限りなく近いところに収斂されていくものです。そのため，それまでの成約事例や相場から考えて，不当に高いと思われる価格の物件は，購入をやめた方がよいとお客様にアドバイスすることもあるのです。

　さて，婦人会に先ほどのお部屋をご紹介している間に，その隣のお部屋も売却に出ました。このお部屋は８０平方メートルの広さだったのですが，後日ご案内したところ，皆様に気に入っていただきました。

　婦人会のご要望は，・購入理由は，現在の南平台の事務所マンション（６０平方メートル）が手狭になってきた，・現在の南平台は，最寄り駅から徒歩１０分以上かかるため，高齢化している婦人達には負担が大きいから，駅から近い場所に移りたい，・エントランスに入るまでの階段も，足の悪くなった方もいる婦人達には不便なため，階段を利用しなくてもすむところがいい，・婦人会が創立５０周年を控えて，新規の弁護士夫人達を募りやすい便利な場所に事務所を移したい，・総予算は内装費，諸費用込みで４０００万円強，・資金は売却する事務所マンションの代金と，足りない分は現金で，・期日は出来れば年内，遅くとも３月まで，というものでした。

　問題なのは，マンション内での事務所ということです。ある程度築年数がいった駅から近い物件であれば，比較的事務所利用が認められているということはあるのですが，しかし，大家さんに無理にお願いして賃貸で利用しているものや，マンションが新築時の購入者が当初から事務所利用しているケースが多いのです。つまり，新規購入者の事務所利用は，容易ではありません。

　今回婦人会にご紹介したマンションでは，３階までは事務所利用を認められているものの，４階以上は理事会の承認が必要ということです。管理人からは承認を得られるのではないかということで，内装の見積もりも行い，南平台のマンションも売却先が見つかっていたのですが，なんと理事会での承認がおりませんでした。

　婦人会からの最初の電話が８月，マンション購入を婦人会が決めて盛り上がっていたのが９月，理事会で承認が取れなかったのが９月末のことでした。婦人会の皆さんは大変気落ちされていました。事務所利用が出来て，婦人会の要望を満たせる物件となると，月に１件出てくるか出てこないかですから。

　しかし，私たちまで諦めるわけにはいきません。毎日，流通している物件をチェックし，未公開の物件も，都内で営業している買取業者さん上位５社のご協力を得て，情報を得ることにしたのです。物件探しとして，これ以上の充実した体制はないでしょう。

　婦人会の方も，独自に物件探しに奔走され，物件の情報を得ては，私どもの方に確認を求められたりしてきました。この頃になると，婦人会の方と私どもですっかり信頼関係が出来上がっておりましたので，円滑に意見交換などを行っていました。

　しかし，肝心の物件がなかなか出てきません。２件ほど婦人会のご要望に合いそうな物件をご紹介したのですが，いずれも事情がありボツに。

　１１月下旬，買取業者さんからの情報で，千駄ヶ谷に１２月上旬に１件物件が出るということを知りました。早速，婦人会に図面を送り，内覧を段取りし，２日に分けて計４０名の婦人会の方に内覧していただきました。このマンションには，法律事務所や企業が入っており，またオーナーもご入居されており，落ち着いた雰囲気の千駄ヶ谷とも相俟って，婦人会とよくマッチしている印象でした。

　婦人会の方でも，賛成多数でこのマンションを購入することに決めました。契約は，南平台の婦人会事務所内で，総勢１２名にて行いました。千駄ヶ谷のマンションの所有権移転前の先行内装，南平台の決済後２週間の猶予をもらっての引っ越し。これらは，買取業者でなければ実現できないことです。同時決済ですので，リスクも最小限に抑えられます。この婦人会の打ち合わせの際に，計２件のご紹介をいただきました。そのうち１件は，約１億５０００万円の土地のご購入でした。たとえご成約に至らなくても，ご紹介してくださるその心がうれしいものです。
　

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買い替えは、くれぐれも慎重に！

<眺望･日照バツグンのマンション>

<売却された世田谷のマンション>

世田谷のご自宅マンションの売却と，田園調布のマンションの購入を仲介させていただいたＨさん，当社店頭にある図面に興味を持たれて来店されました。
　上大崎，白金台，高輪あたりで，４〜５０００万円で１００平方メートルくらいのマンションを探しておられました。築年数は問わない，内装は自分で好きなようにやりたい，ということでした。また，自己資金は出さずに，諸費用も全て借入でまかないたい，ということでした。大手の音楽会社の在籍されており，現在は子会社の音楽レーベルに執行役員として出向中。年収は１０００万円以上ということで，実現可能なご要望でした。

　買い替えの理由は，・離婚したため，心機一転して新しい部屋で住みたい，・そもそも不動産に興味があり，５年周期くらいで買い換えている，ということでした。
　現在のご自宅の売却は，以前購入した仲介業者に依頼しているということでした。

買い替えで注意が必要なのは，買い先行か，売り先行か，という点です。金融機関のローンを利用される方は，返済比率（月間総借入返済金額が，年換算で，年収比３５％を上回らないこと）内に全ての借入れ，自動車ローンやクレジット借入枠などがおさまるかどうかです。これが返済比率内におさまるのであれば買い先行でもいいのですが，おさまらなければ売りを先行しなければなりません。

　Ｈさんのお話からは，買い先行か，売り先行か，微妙なラインでした。しかし，次の物件がある程度決まらないと，なかなか面倒なことは始められません。ご本人も，買いたい気持ちが高まっている今，なるべく早く決めてしまいたい，ということでした。

　そこで，データベースから該当する物件をリストアップし，図面をお店すると，３件ほど内覧をご希望されました。どれも空き室だったため，すぐに元付け業者に連絡を入れ，内覧が可能となりました。

　どれも昭和４０年代後半の物件でしたが，その分広く，また３件目の物件は角部屋だったのですが，Ｈさんは角部屋しか住んだことがないということで，気に入っておられました。しかし，この３件目の時はすでに夕方で，日当たりの確認が十分でなかったため，数日後に再度内覧され，「これにしようかな」とおっしゃっていました。

　その後，Ｈさんが約１ヶ月間韓国に出張に出かけられたため，戻られてから，「あの物件，まだある？」というお電話をいただいたのですが，すでに他の方からお話が入っておりました。
　数日後，Ｈさんから，「住宅情報誌を買って，何件か物件資料を取り寄せたのだけど，見せてもらえる？」と電話がありました。不動産を購入された経験があるので，物件はどの不動産会社での扱えることをご存じだったのです。もちろん，ッ私どもが誠実に接客をしたからこそ，再度のご連絡をいただけたのですが。

　住宅情報誌で見つけて来られたのは，田園調布のマンションでした。１３０平方メートルで内装済み。多摩川が一望でき，ルーフバルコニーも広く，そのマンション内でも一番良い場所に位置する部屋でした。「気に入りました！　これにする！」ということでしたので，早速売り主に買い付け（購入申込書）を出しました。

　そして，本格的に金融機関と借入の相談を始め，現在の住居を売却条件で融資するということろが１行ありましたので，契約いたしました。ところが，Ｈさんから売却の契約書を見せていただくと，信じがたい内容が記載されていました。・売却代金が２１８０万円（これは残債を上回っているので良いのですが），・ローン特約期間が１ヶ月と１日，・違約金が５０万円，・住宅ローン借入希望金額が２３００万円でオーバーローンでした。ちなみに，手付金は５０万円。

　Ｈさんは，今のマンションを買ったときに仲介してくれた担当者なので大丈夫だということでしたが，この契約内容からは不安でした。売却の仲介をしている会社は有名な会社なのですが，オーバーローンなのに事前審査を取っていない，ローン特約の期間は通常，金融機関の１４日間営業日です。また違約金は，通常，物件の２０％相当額。Ｈさんの契約は，どう見ても売り主不利な内容でした。
　案の定，ローン特約期間が間近になった時点で，ローン審査に落ちてしまい，売却できないことになりました。Ｈさんには他にも借入があるため，どこも融資してくれません。なんともひどい話ですが，売却が条件ですので，今度はこちらが違約になってしまいます。事前に，このような状況を想定して，他の金融機関で買い先行の融資が組めないか等，買取業者さんに査定してもらっていました。
　金融機関からは，独身を理由に融資を得られません。懇意にしている買取業者さんに残債で購入してもらいました。買取業者さんですから，当初の２１８０万円よりも安い金額です。先ほどのひどい売却契約をしなければ，ローン特約期間の１ヶ月の間に，買取業者さん有利な条件で売却できたかもしれません。仲介業者のミスです。売却契約書からは，その営業マンが，単に契約したいだけという思いしか伝わってきませんでした。

　最初にＨさんにお会いしたときに，買い替えということで，当社に売却し，買い替え先の仲介を提案していたのですが，私どものご説明が足りなかったのかもしれません。買い替えは，タイミングや資金のやり繰り，消費者の皆様の保護などを考えるため，微妙な問題を多く含みます。通常の契約の倍は神経を使うものです。

　その後，なんとか問題点を解消し，無事に売却，購入，引っ越しに至りました。Ｈさんは，ご自身の好みで新居の内装に手を加えられました。シャワーの給湯の件で苦情があったのですが，売り主さんに連絡し，改良工事の手はずも整えてきました。
今後ともお付き合いさせていただきたいお客様です。
　　　　　　

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・信なくば立たず。

<駅近で、日当り眺望バツグン 晴れた日には富士山も>

１月中旬，Ａさんは娘さんとお孫さんとご一緒に，当社にお越しになりました。

　目黒区，世田谷区の３０００万円前後のマンションを希望されているということでした。

　早速，目黒区のマンションはデータベースからリストアップし，その中から気になる物件を挙げていただき，その図面をお見せいたしました。
また，世田谷区のマンションは，レインズから要件の物件をピックアップし，リストをお渡ししました。約１００件の中から選んでいただくことになりました。

　購入の理由は，１０年ほど前に奥様を亡くされ，３年ほど前に副社長まで務められた大分県内のテレビ局を退職，現住所のある大分の自宅を処分し，二人のお嬢様が嫁がれている東京に転居したい，ということでした。東京には１０数年くらいお住まいになったことがあるということで，お嬢様方は東京でお育ちになったようです。
目黒区，世田谷区の物件１００件ほどのうち，約１０件の図面をお渡ししました。検討して，再度いらっしゃることになりました。期日は，確定申告に間に合うようにということでした。

　また，他の不動産仲介業者にも話はしているが，一度物件を紹介してもらっただけで，それ以上は特に紹介はない，ということでした。

　私どもからは，不動産流通の仕組みをご説明すると共に，物件を決めるのも，仲介会社を決めるのもお客様であることをお話させていただきました。

　この日は，特にＡさんのご連絡先や，資金についてお伺いすることはなかったのですが，数日後，先日お渡ししたリストの中から何件が図面がほしいということで，再度Ａさんが来店されました。お客様のご要望をうかがい，望まれている以上の情報を差し上げ，親切丁寧に接客させていただいたこと結果だと思っております。

　後日，３つの物件をご案内することになりました。ご案内の途中，・会社員を１人も解雇せずに会社をリストラしたこと，お嬢様方の就職の際のエピソード，奥様を亡くされたときのこと，三井不動産の今は亡き江戸英雄氏や各業界の著名な方々との交流などについて，お話をうかがいました。Ａさんは，社会的地位の高い方でしたが，全然偉ぶらずに，腰の低い方でした。退職に際し，会社の資産をどのように活用するか，社員の方々に時間をかけて検討するように指示されたことなどから分かるように，思いやりのある素晴らしい方でした。

　「信なくば立たず」という言葉が相応しい，初老のお客様でした。人柄と能力で組織の頂点に立つ方や，会社を大きなものに育てられた方，大きな目標を持って会社を経営されている方々に共通する特徴ではないでしょうか。このような方々は，必ず約束を守ります。時間も厳守です。多忙であるにも関わらず，こちらの問いかけには必ず迅速に返答してくれます。いかに信用というものが大切かを，ビジネスの世界で実践されてこられたからこそでしょう。私どもも身が引き締まる思いです。

　この時にご案内した３件については，いずれもお気に召されませんでした。日当たりの良さだけは譲れないということです。結局この日は，再度物件をピックアップし，２０件くらい図面を選んでお渡ししました。

　後日，二子玉川，九品仏，玉堤，大岡山，目黒の別のマンションとご案内し，最終的に，玉堤，大岡山，目黒に絞られてきました。お客様の中には，あまり多くの物件をご紹介すると，かえって申し訳ないと恐縮される方がいらっしゃいます。このＡさんもそうでした。しかし，５０件くらいマンションをご紹介してようやく購入された女性のお客様や，１００件くらい土地を見て購入物件を決めた会社社長の話を例にとり，私たちとしては，お客様にとって一番ご納得のいく物件を決めていただければそれで良いということをお伝えいたしました。

　さて，絞れた３件ですが，玉堤は築浅だけれども駅からは遠い，大岡山は７０平方メートルとゆったりしているものの訳あり物件，目黒は駅から近いものの築年が古い，というものでした。これは，マンションをご購入される際に，皆さんも直面される問題でしょう。

　ポイントは，今度どのような生活スタイルを送るかということではないでしょうか。
　築浅で多摩川に近く，都心よりも静寂な玉堤か，ゆったりとした設備，間取りの住宅街の大岡山か，お嬢さんやお孫さんが集まりやすい交通の便がいい目黒か。

　この３件について，お嬢さんお二人とお孫さん，Ａさんとご一緒に再内覧。

　玉堤は，設備面では問題なかったのですが，尾山台のイメージをもたれていた上のお嬢様にとっては，環境がイマイチ。　大岡山は，訳あり物件ということで，下のお嬢様が気にされている様子。　目黒は，南傾斜の高台に建つマンションの５階，日当たりが最高で，眺望も晴れた日には富士山が見える。

　Ａさん一同，「これにしよう！」ということになったのですが，私どもの方から，一晩ゆっくり考えていただくことをお勧めし，この日はここで解散いたしました。

　翌日，お電話が入り，やはり目黒のマンションで意見が一致したということでした。ただ，多少価格を交渉してほしいということでした。早速売り主さんに，購入希望をお伝えしたのですが，この売り主さんは，値引きをしないことで有名な業者でした。しかし，これまで何度か取引実績がありましたし，他の物件との比較を申し上げたところ，快く価格交渉に応じていただくことが出来ました。
　無事に契約も締結し，現金支払いだったので，一発決済でと考えていたのですが，売り主さんの希望で手付け契約，１週間後の残金決済となりました。

　Ａさんは，内装を少し変更するということで，ご紹介した内装業者さんと打ち合わせをされていたのですが，その中で，図面と現況との相違点が判明したのですが，それは売り主さんの手違いということで，これも快く応じていただきました。

　二人のお嬢さんやお孫さんに会いに来やすく，目黒駅の側という立地から一番資産性のある物件を購入されたと思います。

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・もう、本当に山あり谷ありの成約事例

<Aさんご夫妻が購入された マンションの外観 素敵な築浅のマンション>

先日，ようやく決済を迎えることが出来たＡ夫妻，本当に山あり，谷ありの物件探しでした。Ａ夫妻から頂いたメールは８５通，それに対する私どもからの返信メール等を加えると，２００通以上のメールのやりとりをしたことになります。

　初めてご連絡をいただいたのは，今から２年ほど前の平成１４年８月３１日，「情報誌」のご請求でした。平成１５年５月には図面請求をされ，初夏の暑い日に，新規内装済みの築年の古いマンションをご案内いたしました。

　当時，Ａ夫妻は麻布十番にお住まいでしたので，麻布十番商店街を利用できる，３０００万円前後のマンションを探されてました。自己資金は５００万円くらい。ご主人は転職して１年数ヶ月。以前の仕事と継続性のないお仕事をされていました。奥様は，派遣社員。この条件では，１７００万円ほどしか借入が出来ません。

　そこで，まずは資金を固めることにしました。源泉徴収票などの資料をご提供いただき，都銀に相談しましたが，派遣社員の奥様とは収入合算が出来ません。信用金庫や信用組合にもご相談しましたが，やはりいいお返事はありません。

　やむを得ませんので，１年計画をご提示させていただきました。その内容は，・ご主人は転職せずに，収入を上げるように努力する，・奥様は就職する，・ご両親の援助などで自己資金を増やす，・モチベーションの維持のために，オープンルームに出かける，といったことでした。

　ＨＰをご覧いただいたり，図面請求などのやりとりを続けていた平成１５年１０月，奥様から，見たい物件があるとの連絡がありました。その物件は，麻布十番のマンションで，オーナーが変わるという物件でした。早速，元付けに確認したところ，売り主と賃借人の話し合い，つまり，いくらかお金を払って出て行ってもらえる可能性があるということでした。
　Ａさんご夫妻が住んでいるところに近い物件ですから，外観はよくご存じだったのですが，不動産コンサル（建物の診断をしたりする方）同行で是非内覧したいということでしたので，段取りをしました。部屋の状態はよく，建物，お部屋にも問題はありません。早速購入申し込みをいたしました。その頃には，地銀で派遣社員の収入合算を認めてくれる銀行も見つけており，資金的には目途が付いていました。

　ところが，元付けからの返事が延び延びだったのです。指値はありましたが，それは相談事です。こちらからボールを投げているのですから，応答がなければ話が前に進みません。

　「実は，オーナーチェンジで売ることになりました」と元付け業者から連絡がありました。「それって，ルール違反じゃないですか？先着申込順ですし，こちらは契約の日付を入れて買付け流してるのにどういうことでしょうか？」

　節操のない売り主であり，元付け業者でした。こんな相手とは契約しない方が賢い。必ず後でトラブルになります。不動産コンサルを入れて内覧しましたので，。その費用（４万５０００円）だけ売り主に支払ってもらい，この話はなかったことにしました。

　その後も頻繁に，図面請求などの連絡を取り合っていた平成１６年２月初旬，運命の物件が現れました。三田の築浅のマンションでした。内装の状態もよく，クリーニングを入れるだけで住めそうでした。売り主も人柄のよい女性で，結婚で転居するために買い替えとのことでした。

　価格も合意に達し，ローンも地銀である程度目途が付いているし，これで一件落着，と思っていたのですが，ここから２山ありました。

　一つ目は，契約直後にやってきました。契約も無事に終わり，売り主さんが帰られ，Ａ夫妻にローンの正式申込書を記入していただいている時でした。奥様が，２ヶ月前に派遣会社を転職していたのです。ただでさえ，派遣会社ですとローン審査を通りにくいところにきて，２ヶ月前の転職です。地銀に相談しましたが，やはり融資は出来ないという結論になってしまいました。Ａ夫妻の収入合算で２８００万円を借りようとしていたのです。都銀で優秀なローン担当者にも相談し，なんとかローン審査を通してもらおうとしたのですが，金利の上乗せ，あるいは保証料の上乗せが条件となってしまいそうでした。

　駄目もとで労働金庫に相談すると，奥様との収入合算は無理だけれども，ご主人単独であれば可能ということでした。ご主人の勤務先が良かったのです。しかし，それでも所定の金額を借りることは出来ません。Ａ夫妻は，ご両親に相談し，なんとか自己資金を増やしていきました。

　ようやくこれで本当に目途が付いたと思い，労働金庫にご主人と一緒にローンの申込手続きに行ったところ，ここで２つ目の山がありました。

　住宅ローンを申込む際には，団体生命保険に加入しなければなりません。保険加入の際，最近の病歴を告知しなければなりません。ところが，ご主人，１年前に病気をされていたのです。この時初めて知りました。病歴が重いものですと，保険の加入が困難になります。保険に加入できることが条件で保証会社の保証が得られるので，加入できない場合には保証が得られずに，住宅ローンを組むことができません。労働金庫の担当者に尋ねても，難しいかもしれないということでした。

　私どもとしては，もう出来ることは全部やった，今回駄目でも，病歴の告知義務がなくなる２年後にまた探そう，という気持ちになっておりました。しかし，なんと保証会社の保証を受けることが出来，労働金庫から借入が出来たのです。ご主人の年収の約７．７倍です。金利の優遇も付いてです。素晴らしい結果でした。

　幸いしたのが，売り主さんが買い替えだったために，引渡を３ヶ月後，ローン特約の期日を契約後２ヶ月にしていたことです。通常，マンションであれば，契約後，金融機関の１４営業日くらいがローン特約の期日なのですが，幸運でした。普通であれば，解約だったことでしょう。

　しかし，この取引で一番重要な役割を果たしたのは，奥様でした。ご自身の勤務年数のことはともかく，予算内で最高の品質の物件を得たい，融資は最大限金利優遇を得たい，とその情熱，熱意，執念は，継続して持たれていました。それが現実となったのです。ご主人も「僕一人では，マンションなんか買えなかったよ。あいつがいなければ」とおっしゃってました。まさにその通りだったと思います。

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・本当に、満足のいく良い物件に出会えて、嬉しく思っています

<Yさんが購入された マンション外観 リンとしたイメージの 周辺環境>

　初めてＹさんにお目にかかったのは，昨年１１月末。Ｙさんには奥様と２歳のお子様がいらっしゃいます。現在住んでいるアパートが今年いっぱいで取り壊しになるため，この際，マンションを購入しようという計画でした。予算は，諸費用込みで６０００万円。築浅で７５平米前後，白金台，高輪を中心とした港区内，代々木上原，目黒近辺がご希望の地区でした。

　昨年のうちに，白金台のマンションをご案内しましたが，今ひとつということで，その後は，ご主人のお仕事の都合でしばらく物件探しは中断となりました。ご主人は，ビルの設計，構造計算などをお仕事とされている関係で，耐震性に特に注意を払われているようでした。

　ＨＰをご紹介し，物件の資料請求などのやりとりをしばらく続けておりましたが，後にご主人にうかがったところ，気になるＨＰの文書はプリントアウトして，奥様にも読んでもらっていたということでした。

　今年１月下旬になって，昭和５６年築の白金台の超人気マンションについての問い合わせがメールでありました。耐震基準についてです。我々も，正確な情報をご提供したいと考え，港区の建築家まで足を運び，建築確認がおりた日を調べに行き，結果をご報告いたしました。この頃から，Ｙさんからの信頼が一気に高まったように感じます。

　２月に入り，ご主人のお仕事も一段落したということでしたので，内覧ツアーをご提案いたしました。気になる物件を挙げていただき，一気に回るのです。結局，１日に８件も内覧しました。各物件を効率よく回れるように，こちらで回る順番を計画し，前日には物件の場所を確認しておきました。Ｙさんからは，「１日に８件も見られるなんて思わなかった。１件くらいは時間が合わなくて見られなくなるんじゃないかと思っていました」との感想をいただきました。

　このツアーの中では，１件，代々木上原の物件を気に入っていただいたのですが，戸数が少ないため，管理費・修繕積立金が非常に高く，諦めました。

　そこで，予算を少し上げて再検討したところ，運命の物件が出てきたのです。実は，この物件，以前のご案内で，同じマンションの１階上の物件を検討していたのですが，予算の関係で決断出来ないところに，１階下の物件が売りに出たのです。早速内覧し，決定となりました。

　少し価格交渉でもめましたが（指値を入れたところ，最近地下が上昇傾向と売り主が主張。Ｙさんは，最近３年の公示地価を提示し，地下が上昇している事を理由に指値を断ることは理不尽と反論しました。ただし，私ども仲介は，これら双方の主張をそのままダイレクトに伝えたのでは交渉決裂となるので，お互いの主張を取り入れつつ，妥協点を見つけます），なんとか合意に達しました。価格は，平成１２年の分譲時より高いのですが，３０件近く見てきたＹさんにとっては，他の物件に比べ，質も状態も上等なのは，一目瞭然でした。

　売り主さんの人柄もよく，いい取引となりました。Ｙさんも人柄は良かったのですが，仕事柄細かい点まで正確な回答を求められてしまい（当然なのですが），正直言って，他の営業マンでは仲介しきれないのではないかと思いました。

　決済のとき，Ｙ夫妻が「本当によい物件に巡り合えたし，楽しく住まい探しが出来た」とおっしゃって頂いたのが印象的で，うれしい言葉でした。

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・機会は急！

<Hさんが購入されたマンション 要件にピッタリ！>

目黒のマンションを購入されたＨさん，最初のコンタクトは，ＨＰ上からの図面請求でした。後日，当社の近くにマンションを借りていて，店頭の情報誌を手に取られ，そこに記載のあるアドレスからＨＰを熱心にご覧頂いたという話をお聞きしました。

　図面を請求された後，しばらくしてから，お電話をいただき，ご来店されることになりました。

　要件は，お子さんがいるため学区限定で，７５平米前後のマンションということでした。お子さんはまだ就学前なのですが，お子さんが生まれる前からＨご夫妻は目黒に住み，お子さんも赤ちゃんの頃から，目黒商店街の方々に可愛がられてきたので，この地を離れられないということでした。また，あまり高いところは苦手ということで，４階くらいまでの物件をご希望でした。

　資金的には，自己資金が多くありました。Ｈさんは個人事業主として芸能関係のお仕事をされているのですが，ここ数年，意識的に高額の所得を計上されているようでした。これが後に，最大の金利優遇を金融機関から引き出せる原因となったのです。

　さて，Ｈさんのご希望に合う物件を検索したところ，１件の該当がありました。内覧にお誘いすると，お時間があるということで，早速出かけることにしました。全く初めての内覧ということでした。

　物件は，築浅野マンションで，ほぼＨさんのご要望を満たすものでした。「物件がお客様に決断を迫る瞬間」です。Ｈさんは，ご自身が出した条件に合う物件がいきなり目の前に現れたので，少し戸惑っているご様子でした。「いいわね。明日もう一度，主人と一緒に見せて」ということで，この日は帰られました。

　翌日，ご主人も内覧されたところ「これにしなさい」とおっしゃっていました。ご主人は，お仕事の関係で不動産に関わることをされているらしく，概ねよければ，購入しなさいというアドバイスをされていました。この日は，他の成約事例をお持ちし，物件の価格や今後同様の条件の物件が出てくるかどうかについてのデータをお渡しし，最終的な決断をしていただくことになりました。

　誰しも，突然，望まれる条件がそろった物件が目の前に現れると，戸惑うものです。しかし，Ｈさんは，お仕事柄もあるのか，物事をきちんと決断するタイプでした。自己資金が多いのも計画性の現れで，確定申告もきちんとなされており，準備に怠りなしという印象でした。

　芸能関係のお仕事をされている方だと，実は金利を金融機関から優遇されることは難しいのですが，三井住友銀行のＫ所長の口利きもあって，最優遇金利も引き出せて，万事うまくいきました。　私どもは，良い情報もそうでない情報も，いつも正確にお客様にお伝えしております。このような姿勢がＨさんに気に入っていただけたのでしょう。妹さんの不動産購入のお手伝いもさせていただくことになり，さらにご主人の誕生日会にもご招待いただきました。

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・売主さん、ごつかったです。

<Mさんが購入された土地。建築中！>

渋谷の土地を購入されたＭさんは，ハウスメーカーからご紹介をいただいたお客様でした。

　私どもは毎月末，「建築条件なし売地情報」誌を住宅展示場に配布しています。都心，城南地区の売地情報を，約７００件掲載しています。毎日コツコツデータを入力し，製本前には全物件のある・なしの確認をし，その上で配布するのです。住宅展示場に見学に来られるお客様のうち，約半数は，まだ土地を手に入れられていないのです。土地さえ見つかれば，ハウスメーカーさんに家を建ててもらえるわけです。

　この情報誌を配布してすぐに，あるハウスメーカーの営業マンの方から問い合わせがありました。お客様のご要望にピッタリだというのです。早速，販売図面，測量図をお送りしたところ，Ｍさんは現地をご覧になり，購入申し込みをしたいとのことでした。予算的にも問題ないようでした。

　土地の売り出し価格は，１億０８００万円。相場よりも高めです。Ｍさんのオファーは１億円，現金購入です。しかし，売り主は承諾しません。売り主が妥協する金額は，１億０３００万円までということでした。売り主さんも考えを改めてくれるのではないかとＭさんと相談し，１週間ほど時間をおくことにしました。

　しかし，売り主さんは譲りません。この売り主さんは，ご主人を早くに亡くし，先妻のお子様お二人と，ご自身のお子様二人の計四人の子どもを女手一つで育て上げた，なかなかの方で，自宅を売ってマンションを購入したいということでした。私どもから見る限り，元付け業者が，売り主さんに引きずり回されているような様子でした。

　結局，１億０３００万円で合意することになりました。Ｍさんのお子さんのために，学区限定で土地を探していたため，Ｍさんも折れたのです。

　契約の際，売り主さんが，「買い替えで新しいマンションが見つかったら，先に残金を入れてくださる？」と趣旨の発言をされました。Ｍさんは，初めての不動産購入でしたし，また近隣だということで，ついこれを認めるかのような曖昧なお返事をしそうになったのですが，これは私どもの方から「いえ，引渡時の残金決済です」とお答えしておきました。

　売り主さんは買い替えのため，買い替え先の決済が完了しなければお引っ越しできません。そして，売却しなけれな資金的に購入代金がまかなえないため，先に自宅売却代金がほしいのです。お気持ちは大変分かるのですが，不動産売買のルールがあります。Ｍさんのリスクを考えれば，売り主さんのご希望には沿えません。

　しかし，土地の境界線確認，私道の通行許可，掘削許可もそろい，いざ決済という段階になっても，売り主さんから，引っ越し前に残金がほしいとの話が蒸し返されました。

　本来であれば，売り主さんが，荷物をトランクルームなり，引っ越し業者に数日保管してもらうなりしてもらい，その間，ご本人はホテルにでも宿泊され，決済のお金で新規購入した転居先の残金精算をして引っ越す，というのが筋です。　

　さもなければ，所有権移転と中間金，残置物の撤去後に残金支払いという，覚書でも交わしておくべきです。あるいは，買い替え先がたまたま売り主業者だったので，先行入居（決済前に入居）の便宜を図ってもらうか。わずかなお金を惜しみ，名を汚した売り主さんでした。取引の仕方，対応の仕方に，人柄というものが出るのです。

　元付け業者は，売り主さんの言いなり。そもそも，このような筋の通らない，また正式な書面のない話，お互いメリットを共有する提案がないものを，一方的に持ってくるのは仲介業者として恥ずかしいことです。いくら売り主の心情が理解できるとしても，常識というものがあります。依頼者にリスクを負わせないのが私どもの仕事です。引渡時は，Ｍさん，ハウスメーカーさん，私どもで，入念に残置物がないかをチェックしました。

　ちなみに，Ｍさんの弟さんは，司法書士で，今回の物件の移転登記を担当されました。取引の一部始終をご覧になっていたのですが，後に，ご自身のお得意様の社長のご自宅探しを私どもにご紹介いただきました。

　お客様の側に立って，当然のことを当然のように業務を行って参りましたが，これがなかなか出来ない仲介業者が最近は多いと聞きます。くれぐれも，あなたがそのような仲介業者に出会いませぬよう。また，基本的に，売り主さんは，買い主さんより知識，経験が豊富ですので（個人，法人を問いません），交渉力のある仲介業者をお選びください！

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・その物件買いますか？！人の価値観はさまざま

<Tさんが息子さんの為に 購入したマンション周辺。先々は賃貸に>

武蔵小山駅前の，約３０平米のマンションを息子さんのために購入されたＴさん，昨年中頃にいただいた最初のお問い合わせは，息子さんが持ち帰った当社店頭にある住宅情報誌の図面についてでした。

Ｔさんは千葉県在住だったのですが，その後は毎月情報誌を郵送差し上げました。時々図面の請求を受けながら，半年くらい過ぎた頃になって，１９８０万円の一戸建ての内覧をご希望されました。２メートルに満たない私道に面しており，再建築は難しそうな物件ですが，息子さんが大学生のときだけ利用して，その後は賃貸で貸し出すことを考えられておりました。

　Ｔさんは，千葉県内で不動産管理会社をされておりました。いわば同業です。この一戸建ては，お父様は気に入られたようなのですが，お母様と息子さんがイマイチだったようで，ご購入はされませんでした。お父様は，後になっても，勝っておけば良かったなとおっしゃっていたのですが。

　その後しばらくして，今度は，武蔵小山のマンションを内覧されました。割安な物件で，内装も済み。今まで売れなかったのが不思議なくらいな物件でした。

　しかし，現地でＴさんと待ち合わせをしていると，エレベーターから「特殊構成員」のバッチをつけた男性が降りてくるのです。総勢７，８名で幹部のお見送りのようでした。このマンションの５階，６階が特殊構成員の事務所だったのです。一般の方であれば，ここでこの物件は諦めます。

　ところが，Ｔさんは，不動産管理というご職業柄，彼らが問題を起こさないこと，万が一，問題を起こした場合には追い出す方法を知っていることから，お母様，息子さんも含め，全く気にされる様子はありませんでした。

　こういう特殊事情から，売り主さんには目一杯勉強していただき，契約締結に至りました。お父様曰く，情報誌でだいぶ相場観がつかめていたこと，安い物件にはそれなりの理由があること，もう１件買うかもしれないので引き続き情報誌を送付してもらいたいこと，さらに，賃貸に出す際にはよろしく，と言っていただきました。

我々の一面的な見方で物件情報をお客様に提供していはいけない，お客様それぞれに価値観や経験があるということを学びました。物件情報は，色眼鏡で判断せず，最大限のものをご提供させていただきます。

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・買主さんの魅力に皆、参りました。

<Gさんご夫妻が購入された土地 子育てに最高の環境！>

岡本の土地を購入されたＧさんは，展示場に配布している「建築条件なし売地情報」を入手され，当社ＨＰをご覧いただき，何度か図面のご請求やご相談を受けたあと，来店されました。Ｇさんのご家族は，外資系の会社に勤務されているご主人と，１歳ちょっとのお子さんが一人おられました。

  電話でのご相談のときから，かなり厳しい条件を出されていたのですが，来店された際に，過去２年間のＧさんご希望の条件を制約事例でピックアップしようとしたのですが，条件がきつすぎて，成約事例が見つかりませんでした。

　過去２年間，つまり土地の値段が底値の時に成約事例がない条件の物件について，今後市場に出てくるとは思われません。その旨Ｇさんにご報告すると，「私が探している，今より１０００万円上の物件よね。そうすると，やっぱり，あれよね。」と，以前に大手仲介業者から紹介されていた岡本の土地が妥当なものだとご納得された様子でした。

　ただ，大手仲介業者の営業担当は，Ｇさんの評価では，まだ若く，頼りない感じがして，信頼がおけないということでした。ちなみに，Ｇさんもまだ若く，３３歳でいらっしゃいましたが，物件を決めるのも，仲介業者を決めるのもお客様ですから。

　話をうかがっていくと，ご主人は，３ヶ月前に転職したばかりで，このために融資を簡単には受けられないようでした。「では，まず，融資を当たりましょう」と，都銀に問い合わせると，ほぼ全滅。以前と同じ業種での転職でしたが，職歴の短さが問題でした。外資系会社ですから，入社後６ヶ月間は試用期間とされているのです。

　しかし，お客様と一緒に，懇意にしているある都銀のローンセンターの所長のもとに，土地，建物のプラン，見積もり，源泉徴収票，その他資料を持参してご相談したところ，「作文を書きましょう」と言ってくださり，なんとか融資を取り付けることができました。

　同時に売り主とも交渉をし，「今，ローンの事前審査をしています。価格の相談の余地はありますか」と話をもっていきました。売り主としても，本当に資金手当に動いていて，実際に購入できる買い主には弱いものです。

　ところで，今は専業主婦のＧさん，出身は神戸の芦屋。本物のお嬢様でした。しかし，気取ったところはなく，以前に大手銀行に勤めていたためか，現実を冷静に見極めることができる性格で，しかも，主張すべきところは主張し，任せるところは任せ，と肝を抑えた方でした。

　資金の目処も立ったところで，現地で，Ｇさん，売り主，設計士，建築屋さん，私どもが一同に会し，最後の取り決めを行いました。

　売り主は業者さんで，何年かかけて，隣地との折衝や等価交換を行い，この土地を土地を商品に仕上げてこられたようです。人柄もよく，おおらかな方でした。

　水道，電気の引き込み，アスファルトをどこまで入れるか，盛土をどこまでやるか等の打ち合わせを行い，最終的な価格を決定し，契約の運びとなりました。
　その後，融資の手続きを行い，決済前に再度，皆に現地に集まり，ポイントの確認，スケジュール通りに工事が実施されているかを確認し，無事，土地の決済引渡を行いました。

　売り主さんも，建築屋さんも，芯は強いが，控えめな言動をするＧさんのお人柄に魅了され，買い主様優位に運んだお取引だったように思います。

　最後に，Ｇさんからの素敵なお便りをご紹介します。
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おはようございます。

昨日はお疲れ様でした。無事、土地決済という運びになり、安堵しております。
土地を探し始めてほぼ3ヵ月で決済ですからスピードですよね。おかげで設計の先生のスケジュールにもばっちり間に合って二重によかったと思います。

しかし岡本の現地打ち合わせで毎回思ったことは、一癖もふた癖もある男性陣が不思議と
一体感が出ていて面白かったことです。まさにモザイク色のプロ集団という感じでした。私の友人もそういう印象を持ったそうです。

さて、土地が終わったら次は上物です。予算がつりあがらないように自粛しながらがんばります。

いろいろありがとうございました。都築さんを通して不動産業界もちらっとのぞけましたし、大変勉強させていただきました。久しぶりに本音で仕事をしている人に出会ったなぁという印象で、誠実にその時あるべき姿を追い求めれば、仕事は（大なり小なりあろうと）スムーズに運ぶものだよねぇ、と改めて思いました。都築さん、がんばってるから、私も現役にもどってがんばってみようかなと刺激を受けましたよ。（現役のころはあるべき姿と現実に押しつぶされて体調を崩してばかりでしたし、それが結構心の傷になってるんですけれどね。）

そのバイタリティと誠実さでどんどんよいお客さんをゲットし、ますます王道を突き進んでいってほしいと願っております。食生活に気をつけてがんばってくださいね。

それではちょくちょくメールします。よろしくお願いいたします。

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